1、房地产市场的需求主体即指通过交易所得房地产所有权、使用权（及其租赁权、抵押权 等）的受让者。

2、也就是房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)。

3、需求主体按其需求房地产的目的的不同，分为两类： （1）房地产使用者。

【资料图】

4、包括各类企业、事业单位和个人。

5、他们从交易中取得房地产所有权、使用权或其租赁权等，是为了满足生产经营或个人生活的需要，使用者是房地产市场的最主要需求主体。

6、 （2）房地产经营者。

7、包括各类房地产开发经营和个人。

8、经营者在房地产交易中获得房地产 所有权和经营使用权，不是为自身使用，而是为了投资开发、经营、出租出卖后从中获利。

9、房地产市场的需求客体是指作为交易对象的房地产资产。

10、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

11、从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。

12、这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。

13、从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

14、由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点，主要是：（1）房地产需求的整体性。

15、　　这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。

16、由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。

17、这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。

18、（2）房地产需求的区域性。

19、　　由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。

20、主要表现在两方面：一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。

21、不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各地甚至海外销售。

22、另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。

23、房地产需求的这种明显的区域性，要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。

24、（3）房地产需求的层次性。

25、　　这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义：第一层，是指住宅的功能性需求层次。

26、住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。

27、第二层，是指住房消费需求的结构性层次。

28、由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。

29、住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。

30、如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。

31、现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。

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